一生に一度の大きな買物と言われる「マイホーム」
二世帯住宅の計画になれば、さらに予算は大きくなります。
土地を購入計画の方は、是非この記事を読んでください。
この記事では、土地を安く購入するための情報収集や、経費を少なくする交渉を知ることができます。交渉によって数十万円～数百万円も金額が変わることがあります。
さらに、購入する人が、これだけはやってはいけない「NG行動」もご紹介します。
予算を最大限に活かし、魅力的な土地を手に入れるためのノウハウをご紹介します。
理想の土地を手に入れる第一歩を踏み出しましょう！
- 土地を購入するときの「価格交渉」の仕方
- 買付証明書の解説
- 価格以外に交渉できること
- 土地を買う時、絶対ダメ「NG」なこと
この記事を書いた人
- 理学療法士 回復期病院 訪問リハビリ14年 宅地建物取引士 建築・不動産営業10年
- 福祉住環境コーディネーター 住宅の環境調整のプロ
- 訪問リハビリでは数多くの介護環境を改善。私も二世帯住宅計画中
土地の予算オーバーは家計に悪影響あり
二世帯住宅の計画で大切な資金計画と生活コスト。
二世帯住宅の計画は、大きな資金計画になります。
このため、土地価格は、これからの人生に大きく関わってきます。
便利で陽当たりが良い土地が、安く購入できないかしら・・
安全な資金計画のためには、なるべく住宅ローンは少なくしたい。
素晴らしい土地でも、高額であれば計画に無理がでてきます。
予算オーバーは、住宅ローン金額を増大させ、家計に長期間の影響を与えます。
予算内に収めようと、建築金額を抑えると、理想の二世帯住宅を手に入れる事ができなくなります。
100万円当たりの返済金額
| ローン金利 | 返済期間 | 返済額 |
| 0.32％ | 35年 | 2,517円 |
| 0.32% | 30年 | 2,914円 |
土地予算が500万円オーバーした場合
住宅ローンを増額して購入すると、
500万円×2,517円（100万円あたりの返済）＝12,585円
毎月返済額が、12,585円増えます
価格交渉によって土地予算が200万円減額した場合
住宅ローンを減額して購入すると、
200万円×2,517円（100万円あたりの返済）＝5,034円
毎月返済額が、5,034円減ります
毎月の返済額は、生活のゆとりや将来の不安に影響します。
土地購入ときに、売主に対して土地価格の交渉ができれば、資金計画が改善します。
しかし、土地価格の交渉は「希望の条件であれば購入します」という意思表示だと思ってください。
どのような交渉も同じですが、「購入の意思表示」と「交渉の条件」を明確にすることが、売主に対して最も誠意ある交渉と思います。
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【土地を購入するとき】売主に対する交渉のマナー
営業マンのときに何度もされた質問を紹介します。
この土地、いくらまで安くなりますか？
不動産は、大切な資産です。家電や消耗品とは違います。
売主は、大切な資産に価格を決め売却する意思を示しています。
購入者が売主の立場を理解し、適切な交渉を行うことで、双方の利益を確保することが重要です。
売主様の大切な資産です。
営業マンとして、簡単に価格の交渉はできません。
不動産は、二つと同じものがない、この世に一つしかない土地です。
同じ面積、同じかたち、同じ景色の不動産はありません。
大切な不動産を安易な気持ちで、値切るような行為は称賛できるものではありません。
「買付証明書」で明確な意思表示で交渉する
購入の意思表示は、「買付証明書（かいつけしょうめいしょ）」で売主側に示します。
「買付証明書」では、購入の意思表示と合わせて、買主側の希望を伝え交渉します。
交渉内容は、不動産によっていろいろあります。
書式は、決まりがありません。不動産会社が使っている書類になります。
ここには、お金の支払方法や日時を記載し、意思表示を書面にします。
「樹木の伐採」「隣地との境界ブロックの撤去」を交渉することができます。
不動産会社と相談して、経費が少なくなる交渉をしましょう。
価格交渉の目安と相場（そうば）の関係
土地を購入するときは、不動産会社が仲介するケースがほとんどです。
仲介業者が、売主と買主の間に入って、交渉を行います。
- スムーズな交渉
- 重要事項説明が受けられる
- 契約書面の整備
- 銀行・司法書士の手配
土地の価格交渉は、現在の販売価格の10%までが妥当だと考えています。
不動産価格は、定価がありませんので、相場と比較して高いのか安いのかを検討材料にします。
明らかに相場よりも高い物件の場合には、10％以上の価格交渉をしたことはあります。
相場が知っていれば、売主に対しても交渉するときの説得材料になります。
しかし、相場に合った販売価格の場合には、大きな価格交渉は行いません。
不動産営業マンによる価格交渉ための情報収集
前向きに、購入を検討しているお客様がいます。
ただ、土地価格について相談があるようです。
売主様は、価格の調整していただける方でしょうか？
この土地は、1年以上販売しています。
売主様も、現在の価格では売れない事をご存じですよ。
意思表示していただければ、交渉がんばります。
買主に対して誠意がないように思われるかもしれませんが、売主も安く不動産を手放したい人はいません。売主側は少しでも高く売りたいものです。
割安物件に対して価格交渉を行う場合には、端数を値引く程度の価格交渉にします。
例）3980万円の売り物件であれば、3900万円に価格交渉します。
実際におこった最悪のケース
静かで便利で陽当たり良い土地なのに！
そんなに値下げしろとは、馬鹿にしておる！
無茶な価格交渉をすると、売主は気分を悪くします。
気分を害した売主が、売却をしないと言い出すこともありました。
この交渉相手には売りたくないと言われればそれまでです。
建築にかかる経費を安くするための交渉
価格以外の交渉も可能です。
- 古家付き土地
古家の解体をして、更地（さらち）する。
または、古家解体の見積もりをして、その金額を値下げの交渉する。 - 植木の撤去
植木や庭の灯篭（とうろう）などの撤去をしてもらう - 手付金の減額
手付金は、売買価格の10%が通例ですが、5%に減額交渉したことがあります。
住宅建築では、土地の手付金以外に、建物請負の申込金も必要なケースがありました。
自己資金の少ない人は、支払い条件の交渉しました。
不動産購入の価格交渉は、大きな金額になりますので、無理せず仲介業者のアドバイスも受け入れる事も必要です。
売主によっては、値下げ価格も想定している人もいます。
私が売主担当している場合、「一般的に買付証明書による、値下げ交渉が入ります」と説明して売り価格を決めていました。
このブログでは、これから二世帯住宅を計画する人に役立つ情報を発信しています。
不動産営業マンから理学療法士に転職し、高齢者の住環境について解説した記事を多数解説しています。
本当にあった！NG行動＜直接交渉＞
買主側が絶対にやってはいけない事は、「直接売主に交渉に行くこと」です。
仲介業者から紹介された不動産を、仲介業者を通さずに、直接売主に交渉に行くことはNG行動です。
売主の家に、知らない人がやってきて、「購入したいです、○○万円で売ってほしい」「いくらまで値下げしてくれますか」は、絶対NGです。
仲介業者を通さず、交渉に来る人は信用されません。
変わった人のレッテルが貼られます。
仲介業者からも変な人のレッテルが貼られます。
私ならば、次の物件の紹介もしません。
同じようなことを繰り返されると商売の邪魔になります。
購入希望の人は、売主さんが知り合いだったようですが、交渉を断られました。
土地購入するための「交渉の仕方」まとめ
- 交渉は買付証明書でおこなう
- 買付証明書は購入の意思表示
- 交渉の内容は、価格だけでなく撤去や支払方法もある
- 相場をみながら価格交渉する方が良い
- 不動産会社を通さずに交渉するのはNG
土地購入のための「交渉の仕方」をまとめました。
購入する側は、物件探しだけでなく、相場観を身に着けておくことは、良いことだと思います。
不動産会社の営業マンと色々な話をして、希望や条件も伝えてください。
営業マンによって、結果が大きく変わる可能性があります。
二世帯住宅建築のための、良い営業マンの見極め方を紹介しています。
ハウスメーカーで、土地売買を扱っている会社はたくさんあります。
友人や知人から営業マンを紹介してもらうのも良い方法です。
皆さんの交渉が、うまくいくことを願っております。
最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
このブログでは、二世帯住宅を建築する方に向けた情報発信を行っています。
また、理学療法士の視点から、親の介護の負担を軽減する方法を紹介しています。
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